一、哪些情况属于逾期交房

所谓逾期交房就是开发商在合同约定的交房时间不能交付房屋而逾期。逾期交房的责任问题，其关键是看开发商是否存在免责事由，无免责事由则承担违约责任，反之不承担责任。

免责事由通常包括不可抗力因素以及合同约定的其他免责情形。不可抗力是一个法律概念，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通俗点说就是战争、天灾、人祸，常人一般情况下是无能为力的。经常发生逾期交房后开发商以施工期间遇到雨季，或交通管制如修路等等是不可抗力为由免责，购房者因对不可抗力法律概念的不了解，而放弃追究开发商的违约责任。事实上，施工可能遇雨季作为施工方是应当预见到的，不是不可抗力;交通管制并不是不可克服的所以也不是不可抗力。所以遇到逾期交房要注意分析其理由是否充分，不要轻易下不可抗力的结论。另外即使出现不可抗力或其他免责事由，开发商在约定的期限内还应履行告知义务，否则不能免责。

如果开发商不存在免责事由，就应当承担逾期交房的责任，包括支付违约金和接受购房者在一定条件下解除合同。

二、哪些情况可以要求开发商退房

依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：

1、逾期交房超过一定期限。

合同中一般都有规定，开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定期限，仍未交付的，置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，赔偿损失。当然置业者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，置业者则不能解除合同，予以退房，只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。

2、房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。

房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者不能退房，如不能修复，或者经修复仍不能符合规定，则置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。

有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则是：是否符合居住、使用的条件，若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。

3、由于开发商的过错，置业者不能依约取得房屋所有权证书。